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Doing Business falha na avaliação do registro de propriedades no Brasil

relatório do Banco Mundial, decisivo para avaliação do ambiente de negócios em 190 economias do mundo, confunde número de procedimentos e peca na representação da realidade brasileira

Recentemente, o Banco Mundial assumiu ter alterado intencionalmente a metodologia de um de seus relatórios econômicos mais importantes, o Doing Business , estudo que mede o índice de competitividade de 190 economias ao redor do mundo. A revelação do escândalo foi feita ao jornal americano “The Wall Street Journal”, no dia 12 de janeiro, pelo economista-chefe do Banco Mundial, Paul Romer.

Segundo o economista, as constantes mudanças metodológicas nos estudos do relatório levaram a resultados enganosos nos últimos anos, afetando especialmente a competitividade do Chile durante o governo da socialista Michelle Bachelet (2014-2018), teoricamente atacado por motivações políticas de membros da equipe do Banco Mundial. É possível, ainda, que a posição de outros países também seja alterada com as correções a serem efetuadas pelo Banco Mundial.

No relatório 2018, publicado em outubro de 2017, a nota alcançada pelo Brasil foi de 56,42 pontos, em uma escala que vai de 0 a 100, colocando o País na posição 125 entre aqueles com maior facilidade para se fazer negócios no mundo, caindo três posições em relação ao relatório de 2017, no qual o País alcançou 56,53 pontos, ocupando a posição 123. De 2016 para 2017, o Brasil já havia caído duas posições. Embora a diferença não seja significativa, cair de posição é algo negativo para uma encomia que está entre as últimas na avaliação do relatório.

“A participação dos notários e registradores nos debates para construção de um plano de melhoria e simplificação é essencial para que o processo de registro de propriedades salte para um novo patamar de serviços públicos”
Izabel Cristina de Oliveira Santos, secretária executiva do Bem Mais Simples Brasil
“Embora ambas (certidões) sejam emitidas online e instantaneamente pela Justiça do Trabalho, são emitidas em sites distintos, ou seja, há duas interações, o que poderia ser facilmente ajustado”
André Palmeira, registrador de imóvel

Embora o ranking elaborado pelo Banco Mundial analise diversos aspectos da economia de um País – da obtenção de eletricidade à resolução de insolvência – e sendo visível que os pontos mais sensíveis relativos ao Brasil encontram-se nos aspectos relacionados a abertura de empresas (176ª colocação), obtenção de alvarás (170ª colocação) e pagamento de impostos (184ª colocação), um dos itens chama atenção.

Ao se olhar com uma lupa o relatório do Banco Mundial em relação ao Brasil, é possível observar importantes contradições. A principal delas refere-se ao item do registro de propriedades. Com um dos custos mais baratos do mundo e prazo equivalente à média de países ricos e menos da metade dos praticados na América Latina, como é possível que o País possua três vezes mais procedimentos que os países ricos ou o dobro dos países da América Latina?

Embora o relatório mundial não traga esta resposta, estudiosos do assunto são unânimes em apontar a incorreção na contagem do número de procedimentos para registro de propriedade no Brasil. Considerados separadamente pelo Banco Mundial, a maioria dos atos relacionados à compra, venda e registro de imóveis ocorre de forma simultânea, realizada por notários e registradores, e em grande parte on-line.

“O relatório trata como obrigatórios vários procedimentos opcionais, tais como extração de certidões, quando muitas delas não encontram qualquer fundamento legal”, explica Daniel Lago Rodrigues, diretor do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). “Para piorar, esse conjunto de procedimentos, relevado pelo relatório, é colocado como uma espécie de fila indiana, como se o interessado na compra de um imóvel não pudesse obter mais de documento ao mesmo tempo. Essa dupla distorção – procedimentos inexistentes e tempo de cada procedimento – derrubam artificialmente a classificação brasileira neste quesito para além do 100º lugar”, diz o registrador.

Com o objetivo de contribuir com os debates a respeito do tema, o IRIB foi convidado para participar do Projeto Melhoria do Ambiente de Negócios – Registro de Propriedades coordenado pela Secretaria Executiva do Programa Bem Mais Simples do Governo Federal, quando então destacou dois registradores para representá-lo no Workshop sobre “Registro de Propriedades”, realizado pela Secretaria, com objetivo de simplificação e melhoria dos processos mapeados pelo Relatório Doing Business do Banco Mundial, buscando erradicar as incorreções apontadas pelo relatório.

Um exemplo desses erros são as certidões que o Doing Business considera necessárias para transferir um imóvel no Brasil, mas que, muitas vezes, são dispensáveis ou não devem ser contadas como um procedimento isolado. É o caso da emissão de Certidão Negativa de Débitos Trabalhista, e a emissão de Certidão Negativa de Processos Trabalhistas que são contadas como dois procedimentos autônomos, “embora ambas sejam emitidas eletronicamente e instantaneamente pela Justiça do Trabalho”, explica o registrador imobiliário André Palmeira, presente a um dos Seminários.

Daniel Lago explica ainda que no quesito “registro de propriedades”, a distorção emerge já no conceito. “Vários procedimentos que não são propriamente registrais e estão a cargo de órgãos públicos municipais compõem este índice. Alguns destes itens – não relacionados aos registros públicos – interferem negativamente no score final e ocorrem, inclusive, posteriormente ao registro propriamente dito”, destaca.

“Uma dupla distorção – procedimentos inexistentes e tempo de cada procedimento – derrubam artificialmente a classificação brasileira neste quesito para além do 100º lugar”
Daniel Lago Rodrigues, diretor do IRIB

Outro exemplo dessa distorção se dá com o item de verificação do contrato social da empresa vendedora no órgão de registro mercantil, pelo tabelião de notas, considerado um procedimento autônomo, uma vez que a premissa da transmissão analisada pelo Doing Business é de que o vendedor já tenha os documentos necessários.

Segundo o registrador de imóveis André Palmeira, esse procedimento nem deveria existir como necessário à transmissão de imóvel “ou deveria ser incluído no procedimento de elaboração da escritura pública, mas jamais considerado como procedimento autônomo, o que não ocorre na avaliação de outros países, como os Estados Unidos”, explica.

Palmeira também cita o erro sobre o recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que é realizado pelo tabelião de notas. Em diversos países este ato é considerado como parte do procedimento de lavratura da escritura, como ocorre na avaliação de Portugal. No entanto, no Brasil são considerados procedimentos separados. “Os registradores de imóveis, tabeliães e as entidades que nos representam devem participar ativamente do processo de avaliação para corrigir essas distorções”, acrescenta.

CONCENTRAÇÃO NO RI

Ao elencar uma série de obrigações relacionadas à obtenção de certidões para o registro de propriedades, o Banco Mundial ignora a edição da Lei Federal nº 13.097/2015, conhecida como a lei da concentração de atos na matrícula, que prevê “a inoponibilidade ao adquirente de situações jurídicas não inscritas na matrícula, o que eliminaria, por força de lei, a necessidade desta rigorosa pesquisa extra-registral sobre a situação jurídica e mesmo patrimonial do alienante do imóvel”, explica o diretor de Relações Internacionais do IRIB, Ivan Jacopetti do Lago.

Editada como uma grande conquista brasileira no sentido de facilitar a aquisição de propriedades, a Lei 13.097/2015 prevê que não será o comprador/adquirente que deverá se pôr a investigar dívidas e ônus do vendedor porventura existentes. Ao contrário, desde o advento desta lei, a diligência incumbe ao credor, que deve fazer informar seus créditos e restrições diretamente na matrícula imobiliária. “Ao comprador basta extrair a certidão da matrícula do imóvel para ter pleno conhecimento da situação jurídica do imóvel. A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo também já fez a sua parte nesta seara ao expedir, em 13 de março de 2015, o Comunicado n. 276/2015, orientando os tabeliães do Estado de São Paulo a dispensarem a apresentação de certidões forenses nos atos translativos imobiliários”, destaca Lago.

A falta de igualdade de tratamento pelos responsáveis por avaliar os países também é vista como uma inadequação do relatório, além da inexistência de compreensão da metodologia. Palmeira explica ainda que novas ferramentas, como a disponibilização de imagens pela Junta  Comercial do Estado de São Paulo (Jucesp), acabam sendo computadas como novos procedimentos, fato que prejudica o Brasil. “Depois que o erro é constatado, é muito difícil conseguir a exclusão de um procedimento já incluso, mas as entidades de classe devem lutar para corrigir esses erros e devem insistir até que a correção ocorra”, reforça.

A distorção na avaliação brasileira que, como dito acima, possui ótimos índices relacionados a custos e prazos, se nota quando se verifica que, no quesito procedimentos, o País está atrás da Nigéria, com 11,3, seguido pela Eritréia, com 11.

“Quando se verifica quais foram os procedimentos considerados, se vê que ao menos cinco deles dizem respeito à obtenção de certidões que, segundo a legislação federal, não são exigíveis, como, por exemplo, as certidões negativas de protesto, de FGTS ou da Justiça do Trabalho”, explica Ivan Jacopetti., que ainda ponderou. “A definição do número de procedimentos na pesquisa envolve uma situação de venda hipotética, para a qual se estabelece uma série de premissas. Entre estas premissas está a de que não há terceiros com pretensões sobre a coisa. Ora, se todas estas certidões se destinam exatamente a verificar se há risco à aquisição por direitos de terceiros – oriundos, por exemplo, de fraude contra credores ou fraude à execução – então a premissa não está sendo levada em conta, o que certamente gera uma distorção monstruosa quando se compara o Brasil com outros países”.

O registrador destaca que este tipo de documento não aparece no economy profile de nenhum outro país. “Ao comparar o número de procedimentos envolvidos no Brasil com o número de procedimentos envolvidos nos demais países, estaremos comparando sapos com bicicletas”, aponta.

SISTEMAS ANTAGÔNICOS

Outro ponto não contemplado pelo relatório Doing Business está relacionado aos níveis de Adquirir segurança jurídica altamente discrepantes na avaliação dos dois tipos de registros existentes: o Registro de Títulos, que não faz nenhuma análise prévia de prevenção de conflito, e o Registro de Direitos, que faz uma análise detalhada do documento.

“Os registros em forma narrativa e a certidão como cópia da matrícula se tornaram incompatíveis com o modelo de sistema registral moderno e com a produção de dados estatísticos”
Ivan Jacopetti do Lago, diretor de Relações Internacionais do IRIB

“A segurança gerada pelo registro não é avaliada, mas apenas a quantidade de procedimentos, tempo e dinheiro dispendidos”, critica Daniel Lago, para quem é necessária a criação de quesitos para a valoração da segurança jurídica gerada por cada sistema registral avaliado. Todos os procedimentos existentes em qualquer lugar do mundo só fazem sentido se a transferência imobiliária for, ao final, firme e induvidosa.

“Incrivelmente, a segurança gerada pelo registro não é mensurada, o que torna o resultado absolutamente distorcido. Um sistema de transferência que exige um ou dois procedimentos apenas, mas não gera certeza alguma quanto à titularidade da propriedade, é muito bem pontuado no relatório. Já um sistema que depura a real situação jurídica do imóvel e gera certeza e segurança jurídica ao adquirente – e por isso exige maiores diligências – é muito mal pontuado. Essa é a incongruência imperdoável do Doing Business que as autoridades públicas precisam se atentar”, destaca o diretor do IRIB.

 

“Formuladores de políticas, investidores e pesquisadores utilizam nossos indicadores e análises para comparar o ambiente regulamentador de negócios dos países, avaliando o impacto das leis e tomada de decisões sobre a reforma da política e do investimento privado, identificando as melhores práticas regulatórias”
Frederic Meunier, especialista em assuntos sobre o setor privado do Doing Business

O Brasil utiliza o Registro de Direitos que, por fazer análise mais criteriosa, pode ser um pouco mais demorado, pois envolve uma complexidade maior, e uma série de regras que precisam ser observadas. No entanto, o relatório não avalia o sistema como deveria. Segundo a registradora Patrícia Ferraz, o questionário não utiliza todas as perguntas necessárias para a avaliação desse modelo. “Recentemente inseriram alguns itens relacionados aos cuidados com segurança, mas se esse relatório fosse isento, incluiria o rol de perguntas colocadas nos documentos. Dessa forma, seria avaliado o Registro de Títulos e também o Registro de Direitos”.

De acordo com a analista de operações do Banco Mundial Laura Sagnori Diniz, o relatório Doing Business mede aspectos de segurança jurídica e prevenção de litígios desde 2014. “Esses aspectos vêm sendo incorporados, desde então, como parte do Índice de Qualidade de Administração Fundiária”, diz.

Porém, segundo o tabelião de notas Hércules Benício, o relatório não utiliza todos os critérios para uma avaliação adequada. Para ele, o Doing Business revela estranha indiferença quanto a fatores garantidores de segurança jurídica, que implicam eficácia e validade dos negócios jurídicos de transferência. “É estranho comparar o Brasil, que supostamente demanda muitos procedimentos para a transferência da propriedade imobiliária, com países como a Rússia, em que os procedimentos sequer contemplam a manifestação de vontade do vendedor”, analisa.

Na Rússia, há apenas três procedimentos: verificação, pelo comprador, dos encargos da propriedade no Serviço Federal de Registro, Cadastro e Cartografia do Estado; verificação do status legal e as condições atuais do comprador no Registro Estadual Unificado de Entidades Jurídicas; e solicitação do registro da transferência do título no Registro Unificado dos Direitos dos Imóveis. “Há uma nítida falta de coerência entre os procedimentos atribuídos a cada país. Em Portugal, cujo sistema registral imobiliário é parecido com o brasileiro, a quantidade de procedimentos é tão somente uma”, exemplifica o tabelião.

Patrícia Ferraz acrescenta ainda que, com relação à confiabilidade da infraestrutura, os itens do Doing Business não se preocupam com a segurança, mas apenas com sua forma: se ela é ou não digital. No entanto, o fato de uma infraestrutura ser inicialmente digital não é garantia quanto à confiabilidade do sistema. “Por exemplo, o sistema pode ser completamente digital e conter falhas graves de conteúdo; por outro lado, o sistema registral das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro não é completamente digital, mas é altamente confiável”.

“Esse índice é composto de cinco pilares que medem a confiabilidade da infraestrutura, transparência das informações, cobertura geográfica, resolução de disputas fundiárias e igualdade dos direitos de propriedade”
Laura Sagnori Diniz, analista de operações do Banco Mundial

De acordo com Laura Sagnori Diniz, analista do Banco Mundial, o indicador de registro de propriedades contém um índice que mede a qualidade da administração fundiária, além da rapidez e do preço para avaliar uma economia. “Esse índice é composto de cinco pilares que medem a confiabilidade da infraestrutura, transparência das informações, cobertura geográfica, resolução de disputas fundiárias e igualdade dos direitos de propriedade”, explica.

FOCO NOS RESPONDENTES

Outro foco de atenção, desta vez detectado pelo Governo Federal, relaciona-se com os respondentes do relatório no Brasil que, por não possuírem conhecimento aprofundado sobre os temas.

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