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Cartas notariais de sentença judicial – Um ano de vigência

Cartas notariais de sentença judicial – Um ano de vigência

 Paulo Roberto Gaiger Ferreira, tabelião

O provimento 31/2013 da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, que entrou em vigor no dia 25 de novembro de 2013, inova nosso direito, em especial a atuação notarial, ao permitir que as partes interessadas em expedição de cartas de sentenças judiciais, requeiram ao tabelião que as lavre.

Nos seus fundamentos, o novo provimento salienta o precedente da lei 11.441/2007, que permite a separação, divórcio, inventário e partilha por escritura pública[1]. Considera a competência notarial para autenticar fatos, prevista na lei 8.935/94, em especial no artigo 6º, inciso III. Considera também a afinidade entre o serviço notarial e as atividades judiciais, com possibilidade de conjugação de tarefas, em benefício do serviço público. Finalmente, conclui que o efeito visado é a celeridade e eficiência do serviço público judicial prestado à população.

É importantíssima esta nova visão e abertura do Poder Judiciário. Premido por tantas urgências, uma delas a relativa demora na expedição das cartas de sentença judiciais, busca-se oferecer às partes e seus advogados uma alternativa de forma, a ata notarial de carta de sentença judicial.

Decorrido quase um ano da novidade, é importante fixarmos alguns conceitos e debatermos as dúvidas geradas no procedimento notarial. A seguir, nossa reflexão, em tópicos objetivos.

O quê

O tabelião, a pedido da parte forma…

Cartas de sentença das decisões judiciais, dentre as quais destaca o provimento:

– Formais de partilha

– Cartas de adjudicação e de arrematação

– Mandados de registro, de averbação ou de retificação

Tecnicamente, trata-se de uma ata notarial autenticando a carta de sentença judicial.

Caracteriza-se e nomina-se, pois, Ata Notarial de Carta de Sentença Judicialou apenas Carta Notarial de Sentença.

Por que é ata notarial e não é certidão?

Segundo José Náufel (in Novo Dicionário Jurídico Brasileiro, 9ª edição, Editora Forense), certidão é a “reprodução por escrito e autenticada, feita por escrivão, oficial do registro público ou outra pessoa que para isso tenha competência ex lege, de peças dos autos, livros, instrumentos, documentos e atos escritos congêneres, constantes de suas notas e em razão de seu ofício. É também o documento autêntico fornecido pelas pessoas acima mencionadas, de atos ou fatos de que tenha conhecimento e certeza em decorrência do ofício, por obrigação legal e de que dá fé.”

A certidão, portanto, decorre da reprodução com fé pública daquilo que o tabelião contém em seus livros ou em seu arquivo de documentos. Como a Carta Notarial de Sentença decorre de um procedimento judicial, a ação notarial é a de autenticação de um fato legal e certo, com o fim de executividade.

Esta linha foi seguida pelo eminente Dr. Antonio Carlos Alves Braga Junior quando informa em seu parecer que a carta de sentença consiste em “atestar que um dado conjunto de cópias foi extraído, por ele próprio, de autos judiciais originais, e que assim se prestam ao cumprimento da decisão do juiz, ou se prestam à transmissão de direitos perante o registro de imóveis.”(DJE de São Paulo, 23.10.2013, p. 10, Processo 2013/39867 – DICOGE 1.2).

É importante que os instrumentos de executividade das ordens judiciais contenham designações precisas e corretas. Assim, os tabeliães devem denominar corretamente, conforme a tradição. Alguns exemplos:

Inventário e partilha – formal de partilha

Inventário e adjudicação – carta de adjudicação

Separação e divórcio (com partilha) – formal de partilha

Separação e divórcio (sem partilha) – carta de sentença

Adjudicação – carta de adjudicação

Arrematação – carta de arrematação

Usucapião – carta de sentença

Registro – mandado de registro

Averbação – mandado de averbação

Retificação – mandado de retificação

De onde

Questão tormentosa é saber se podemos formar carta de sentença de processos de outros Tribunais ou ainda provenientes da Justiça do Trabalho ou da Justiça Federal. Cremos que, se a ordem judicial a ser cumprida se der no Estado de São Paulo, viável a formação da carta de sentença de processo de outro Tribunal, especialmente os cíveis.

Quanto aos processos dos Tribunais da Justiça do Trabalho e da Justiça Federal, entendemos, num primeiro momento, temerária a formação, pois, referidos órgãos não estão adstritos ao provimento paulista.

Eficácia

Outra questão a enfrentar é sobre a eficácia desta ata notarial em outros Estados da federação.

Nossa opinião é no sentido de que a carta notarial de sentença vale em qualquer parte do território nacional, pois atende aos requisitos normativos do juiz corregedor onde se constituiu. Ademais, é importante ressaltar que a ordem judicial é válida em todo o território nacional, cuja obediência é vinculativa a todos (pessoas físicas, jurídicas, órgão administrativos, etc.), ainda que a autorização para a formação do instrumento de executividade seja da órbita estadual. Nosso Código de Processo Civil não disciplina, nas minúcias, a forma de tais cartas de sentença. Portanto, a forma fixada pela autoridade judicial paulista deverá ser respeitada em outros Estados.

Por prudência, caberá ao tabelião alertar as partes sobre eventual negativa de acesso da Ata Notarial de Carta de Sentença Judicial. Para evitar a negativa de acesso a registros públicos, é importante que haja ampla divulgação nacional sobre esta novidade paulista.

Como

O advogado solicita a carga do processo judicial e o apresenta ao tabelião de notas que:

1º) Solicita ao advogado pedido expresso contendo a relação de documentos que entende indispensáveis à carta de sentença. Somente com pedido expresso do advogado, o tabelião poderá extrair e autenticar cópia integral do processo.

2º) Faz cópias autenticadas dos originais do processo em papel ou do processo eletrônico.

Se houver fotocópia autenticada entre os documentos, é possível fazer novas cópias autenticadas destas (em exceção à técnica notarial tradicional).

3º) Faz termo de abertura contendo a relação de documentos autuados.

Para simplificar, acelerar e economizar, o tabelião poderá referir-se à relação de documentos indicada na ordem judicial, indicando a sequência das peças integrativas na própria carta de sentença (veja modelo).

4º) Faz o termo de encerramento informando o número de páginas da carta de sentença.

Vários volumes

Quando o processo judicial contiver mais de um volume, para facilitar o manuseio, a Ata Notarial de Carta de Sentença Judicial poderá conter tantos volumes quantos forem necessários. Ex.: Um processo judicial contendo 9 volumes poderá conter a formação de carta de sentença em 4 volumes, ou mais, se necessário.

Cobrança

O serviço é cobrado por dois critérios, sempre conjuntamente:

a) Valor de tantas cópias autenticadas quantas forem as cópias feitas

+

b) Uma certidão

Ex.: 100 cópias = (100 x 0,25) + (100 x 2,60) + 47,00 = 25+260+47 = 332,00

Justiça gratuita

A ata notarial de carta de sentença judicial, por ser facultativa, não contempla a possibilidade de gratuidade, ainda que deferida nos autos. Se a parte desejar a gratuidade, deverá requerer a carta de sentença judicial.

Os serviços notariais são exercidos em caráter privado e os notários tem direito aos integrais emolumentos (Leis 8.935/94 e 10.169/2000). A parte sem condições econômicas para obter o serviço notarial, deve valer-se da via judicial, com o benefício da justiça gratuita.

No Estado de São Paulo, decisão do E. Corregedor Geral da Justiça, no processo nº 2014/95686, parecer nº 228/2014-E, publicado no Diário Oficial de 06.10.2014, obriga os tabeliães a concessão da justiça gratuita concedida no processo para as cartas de sentença notariais. Assim, a despeito de minha opinião, em São Paulo, o tabelião deve seguir a determinação da Corregedoria que impede a cobrança nestes casos.

Documentos obrigatórios

A ata notarial de carta de sentença judicial deverá conter, no mínimo, as seguintes peças:

a)      Em geral:

I – sentença ou decisão a ser cumprida;

II – certidão de transcurso de prazo sem interposição de recurso (trânsito em julgado), ou certidão de interposição de recurso recebido sem efeito suspensivo;

III – procurações outorgadas pelas partes;

IV – outras peças processuais que se mostrem indispensáveis ou úteis ao cumprimento da ordem, ou que tenham sido indicadas pelo interessado.

b) Inventário:

I – petição inicial;

II – decisões que tenham deferido o benefício da assistência judiciária gratuita;

III – certidão de óbito;

IV – plano de partilha;

V – termo de renúncia, se houver;

VI – escritura pública de cessão de direitos hereditários, se houver;

VII – auto de adjudicação, assinado pelas partes e pelo juiz, se houver;

VIII – manifestação da Fazenda do Estado de São Paulo, pela respectiva Procuradoria, acerca do recolhimento do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis Causa Mortis e Doações (ITCMD), bem sobre eventual doação de bens a terceiros, e sobre eventual recebimento de quinhões diferenciados entre os herdeiros, nos casos em que não tenha havido pagamento da diferença em dinheiro;

IX – manifestação do Município, pela respectiva Procuradoria, se o caso, acerca do recolhimento do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos, e sobre eventual pagamento em dinheiro da diferença entre os quinhões dos herdeiros, e sobre a incidência do tributo;

X – sentença homologatória da partilha;

XI – certidão de transcurso de prazo sem interposição de recurso (trânsito em julgado).

c) Separação ou divórcio:

I – petição inicial;

II – decisões que tenham deferido o benefício da assistência judiciária gratuita;

III – plano de partilha;

IV – manifestação da Fazenda do Estado de São Paulo, pela respectiva Procuradoria, acerca da incidência e do recolhimento do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis Causa Mortis e Doações (ITCMD), bem sobre eventual doação de bens a terceiros, e sobre eventual recebimento de quinhões diferenciados entre os herdeiros, nos casos em que não tenha havido pagamento da diferença em dinheiro;

V – manifestação do Município, pela respectiva Procuradoria, se o caso, acerca da incidência e recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos sobre eventual pagamento em dinheiro da diferença entre os quinhões dos herdeiros e sobre a incidência do tributo;

VI – sentença homologatória;

VII – certidão de transcurso de prazo sem interposição de recurso (trânsito em julgado).

E quando a Fazenda não se manifesta?

Temos notado que, muitos processos, apesar de terem a certidão do trânsito em julgado, não contém a manifestação da fazenda estadual ou municipal sobre a incidência de tributo, do recolhimento ou não incidência.

Ao tabelião não é dado fiscalizar a atividade judicial, mas a qualificação notarial deste ato impõe a cautela de exigir o cumprimento das formalidades legais.

O art. 1.031, § 2º do CPC, é claro no sentido de se verificar a comprovação do pagamento dos impostos. Vejamos:

“Transitada em julgado a sentença de homologação de partilha ou adjudicação, o respectivo formal, bem como os alvarás referentes aos bens por ele abrangidos, só serão expedidos e entregues às partes após a comprovação, verificada pela Fazenda Pública, do pagamento de todos os tributos”.

O art. 222 das Normas do Serviço Judicial de São Paulo segue no mesmo sentido:

“Transitada em julgado a sentença que julgou a partilha ou que homologou a partilha ou adjudicação e comprovado o pagamento dos impostos, salvo determinação judicial em contrário, os respectivos formais serão expedidos no prazo máximo de 5 (cinco) dias e entregues às partes, acompanhados das peças necessárias”.

Em alguns processos, a sentença determina que os impostos sejam verificados por ocasião do registro imobiliário. Há casos em que a fazenda é citada para se manifestar (em 5 dias) e simplesmente não se manifesta.

Assim, o tabelião deve negar a expedição da ata notarial de carta de sentença judicial se esta não contiver a manifestação da fazenda. A parte deverá requerer tal manifestação, se ela não existir.

Entendemos que a regra é a manifestação obrigatória da fazenda (estadual ou municipal), exceto se a sentença julgar de forma diversa, ou se a fazenda silenciar, ou ainda quando os quinhões sejam igualitários, por exemplo. Neste último caso, o tabelião será responsável, em face da lei tributária, por sua interpretação.

Quando não houver elementos para a formação da carta de sentença, é prudente o notário fazer constar em nota interna os motivos que o levaram a negar a formação da carta. Com isso, se for necessário, será possível o resgate da informação com rapidez e precisão.

Forma – Papel ou meio eletrônico

É possível e o processo que gerou o provimento 31 parece estimular tal ação, que a carta de sentença notarial seja feita em meio eletrônico, com assinatura digital, possibilitando ao jurisdicionado a sua multiplicação ilimitada sem qualquer despesa adicional.

Qualificação notarial

É importante notar que a qualificação notarial é mitigada. O tabelião verificará tão somente os aspectos morfológicos dos documentos, atentando para alguma falsidade, supressão ou inserção documental. O tabelião não deverá verificar a correção dos atos praticados no juízo.

Se houver alguma falsidade documental, o tabelião deverá obstar a lavratura da ata notarial e oficiar ao juiz responsável pelo feito para as providências devidas.

Aditamento à carta de sentença expedida no foro judicial ou por via notarial

Após um ano da vigência do provimento 31/2013, temos verificado que muitas cartas de sentença judicial não contêm as peças indispensáveis à sua eficácia, seja por despacho posterior do juízo ou por lapso na solicitação das peças.

Entendemos perfeitamente possível o aditamento de cartas de sentença e formais de partilha, pela via notarial, integrando novas peças ou informações (p. ex.: dados faltantes de qualificação subjetiva das partes, recolhimento de diferença de imposto recolhido incorretamente, etc.).

Trata-se de realizar correções através de elementos objetivos que podem ser supridos pela autenticação e fé pública notarial, segundo os princípios processuais da economia e instrumentalidade das formas.

Neste caso, temos duas situações. Se a falta decorrer do próprio tabelião, que não integrou na carta de sentença documento requerido pelo advogado e integrante do processo, a correção deve ser feita por Ata de Aditamento de Carta de Sentença Judicial, sem a cobrança de emolumentos, como expressamente previsto na Lei 10.169/2000, art. 3º, inc. IV.

Se, porém e como é mais frequente, o aditamento se der em virtude de erro de terceiros, da parte ou de ausência no processo judicial, a ata de aditamento deverá ser regularmente cobrada (uma certidão mais a multiplicação do número de cópias autenticadas necessárias à sua formação).

Quando

Quando solicitado por uma parte ao tabelião. Condições:

– O processo deve ter transitado em julgado

ou

– Haver certidão de interposição de recurso recebido sem efeito suspensivo.

Onde

A ata poderá ser feita no tabelionato ou em diligência.

Quem 

Podem solicitar a ata:

– Quaisquer das partes do processo;

– Advogados de quaisquer das partes do processo.

É importante o notário ter um requerimento onde constarão: os dados do solicitante, os dados do processo, as peças solicitadas, a data de entrada e a data prevista de entrega, bem como o seu arquivamento.

Neste documento, o tabelião deverá alertar também sobre o procedimento que adota em caso de não retorno do interessado.

Quando o advogado não retorna para retirar o processo

Recomendamos que o tabelião de notas notifique o solicitante por escrito (email), informando-o que o processo não poderá permanecer no tabelionato e que ficará disponível para retirada até o prazo estipulado na comunicação.

Se o processo não for retirado no prazo fixado, sugerimos que o tabelião devolva o processo à vara ou câmara judicial de origem, mediante ofício, para não ficar depositário de documentos importantes de terceiros.

Advogado sem procuração no processo ou terceiros

Terceiras partes ou advogados sem procuração no processo, não podem solicitar a ata.

Questão a enfrentar: pode um credor com carga do processo solicitar a ata notarial de carta de sentença judicial para fins de impor o registro buscando a penhora?

Sim, vemos possível a formação nestes casos, desde que haja despacho do juiz autorizando a expedição.

Quantas

É possível a multiplicação das cartas de sentença. Ao contrário do procedimento tradicional, quando somente uma carta de sentença é formada, a ata notarial pode multiplicar o processo em quantos queira o solicitante.

Não é possível, porém, fazer o que seria lógico: fracionar a carta de sentença em atenção aos interesses econômicos envolvidos. Entendemos, em respeito à tradição deste instrumento, que a ata seja do documento todo.

Quem sabe, no futuro, integrando os princípios notariais, possamos fracionar a ordem, permitindo o tráfego social e econômico mais seguro e célere.

Conclusão

Chegado o primeiro aniversário desta inovadora e importante norma do Poder Judiciário de São Paulo, o provimento 31/2013, podemos concluir:

– A expedição da carta notarial de sentença judicial obedece a critérios legais e de qualificação notarial que devem ser estritamente seguidos pelos tabeliães, para preservação da qualidade do serviço público notarial e confiança do Poder Judiciário.

– A executividade das cartas notariais de sentença judicial tem sido plena, notadas algumas objeções pontuais, sempre solucionadas com a apresentação do provimento à autoridade objetora.

– O procedimento notarial para as atas notariais de carta de sentença judicial pode ainda ser aprimorado para dotar as partes e seus advogados de instrumentos mais concisos e econômicos, evitando a publicidade integral da sentença, ao mesmo tempo protegendo a intimidade das partes.

– A via notarial é uma alternativa; não se pode excluir a possibilidade da parte obter a carta de sentença judicial. A carta de sentença expedida por tabeliães não admite a gratuidade, ainda que concedida nos autos do processo, por obedecer a um critério emolumentar distinto do judicial.

– Finalmente, a atividade notarial representa uma alternativa célere, eficaz e econômica para as partes que desejarem a expedição de cartas de sentença. Ao mesmo tempo, os serviços judiciais se desafogam, podendo concentrar-se em procedimentos específicos e indelegáveis.

A seguir, junto alguns modelos em 7 anexos que podem ser úteis para orientar os tabeliães na lavratura de cartas de sentença.

Outubro 2014

Modelos

Requerimento para Inventário e Partilha

Artigo paulo_1

.

Requerimento para Divórcio e Separação 

Artigo paulo_2

.

Requerimento para outros atos (usucapião, adjudicação, etc.) 

Artigo paulo_3

.

Autuação

ATA NOTARIAL DE CARTA DE SENTENÇA

TERMO DE ABERTURA

CARTA DE SENTENÇA

Processo nº:                      <NNNNNNN-DD.AAAA.J.TR.OOOO?

Classe – Assunto:             <Arrolamento Comum – Inventário e Partilha?

Juiz(a):                                 <nome_juiz?

Vara:                                    <vara?

Autor:                                  <nome_primeiro_autor?

Réu:                                      <nome_do_primeiro_réu?

Com fundamento no artigo 6º, inciso III, da Lei 8.935/94, e no Cap. XIV das Normas de Serviço da CGJ de São Paulo, itens 213 a 218, a pedido da parte interessada, verifico nos autos do processo judicial <NNNNNNN-DD.AAAA.J.TR.OOOO?, formado com <quantidade? folhas,  a ordem do juiz <nome_juiz? para que se cumpra a sentença que transitou em julgado.

Em vista disso, expeço a presente CARTA DE SENTENÇA que, além deste termo de abertura e do termo de encerramento, contém ____ folhas, todas autenticadas por este tabelião, com os seguintes documentos:

I – petição inicial;

II – procurações outorgadas pelas partes;

III – decisões que tenham deferido o benefício da assistência judiciária gratuita;

IV – certidão de óbito;

V – plano de partilha;

VI – termo de renúncia, se houver;

VII – escritura pública de cessão de direitos hereditários, se houver;

VIII – auto de adjudicação, assinado pelas partes e pelo juiz, se houver;

IX – manifestação da Fazenda do Estado de São Paulo;

X – manifestação do Município;

XI – sentença homologatória da partilha;

XII – sentença ou decisão a ser cumprida;

XIII – certidão de transcurso de prazo sem interposição de recurso (trânsito em julgado).

XIV – peças processuais indicadas e requeridas pelo interessado que se mostram indispensáveis ou convenientes ao cumprimento da ordem.

O(a) MM. Juiz(a) de Direito, Dr(a). <nome_magistrado(a), manda que se cumpra e guarde esta CARTA DE SENTENÇA como se contém e declara, rogando às autoridades deste país que lhe deem inteiro cumprimento e justiça. Dou fé.

æCIDDATCERT>

____________________________________

æNOMESCRES>

æCARGOESCRES>

.

.

ATA NOTARIAL DE CARTA DE SENTENÇA

TERMO DE ENCERRAMENTO E CONFERÊNCIA

CARTA DE SENTENÇA

Processo nº:                      <NNNNNNN-DD.AAAA.J.TR.OOOO?

Classe – Assunto:             <Arrolamento Comum – Inventário e Partilha?

Juiz:                       <nome_juiz?

Autor:                  <nome_primeiro_autor?

Réu:                      <nome_do_primeiro_réu?

Nada mais havendo para ser autenticado na presente CARTA DE SENTENÇA, constituída por <quantidade? folhas autenticadas dos autos do processo acima, encerro. Dou fé.

æCIDDATCERT>

____________________________________

æNOMESCRES>

æCARGOESCRES>

Emolumentos:
Certidão e Autenticação
Total: R$ …

.

Autenticação (processo físico)

Artigo paulo_4

.

Autenticação (processo digital)

Artigo paulo_5

.

Aditamento à carta de sentença judicial ou notarial

ADITAMENTO À CARTA DE SENTENÇA NOTARIAL

S A I B A M todos os que virem esta ata notarial que aos … dias do mês de … do ano de dois mil e quatorze (../../2014), em São Paulo, SP, República Federativa do Brasil, no 26º Tabelionato de Notas, eu, Felipe Leonardo Rodrigues, tabelião substituto, lavro o presente aditamento para constatar o seguinte: PRIMEIRO – Carta de sentença expedida nestas Notas, aos … dias do mês de … do ano de dois e …. (../../….), oriunda do Processo nº …, que tramitou perante a …ª Vara de Família e Sucessões do Foro Central, não continha elementos indispensáveis à sua eficácia. SEGUNDO – Para viabilizar o ingresso da carta de sentença no registro imobiliário competente, extraímos do referido processo as seguintes peças adicionais ….., integrando a carta de sentença expedida.Escrita pelo Tabelião Substituto FELIPE LEONARDO RODRIGUES. Dou fé.

____________________________________

æNOMESCRES>

æCARGOESCRES>

 Emolumentos:
Certidão e Autenticação
Total: R$ …

.

[1]O provimento menciona, erroneamente, a Lei 11.447/2009, que se refere ao Estatuto dos Militares. Até hoje não houve uma republicação para a correção.

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INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO ANTES DA CONCLUSÃO DAS OBRAS É ILEGAL?

O tema revela-se de elevada importância, considerando que a doutrina e a jurisprudência ainda nao  alinhavaram contornos  bem definidos para a natureza jurídica do condomínio edilício, para os efeitos da instituição e para o momento que devem ser criadas as unidades autônomas.

A instituição de condomínio apresenta-se ainda relevante para os adquirentes de unidades autônomas, pela segurança que lhes proporciona no ato da aquisição do seu imóvel.

Faz-se mister, antes de adentrar no tema, apresentar algumas questões esclarecedoras acerca da instituição de condomínio: O que é? Para que serve? Quais seus efeitos?

 

O que é?

A instituição de condomínio é um ato jurídico voluntário do proprietário do terreno, tendo por finalidade a individualização e caracterização das unidades autônomas a serem construídas, em construção ou já construídas nele.

A instituição do condomínio é a divisão jurídica do prédio construído sobre o terreno, com o objetivo de criar juridicamente unidades autônomas, cuja finalidade é a individualização e discriminação destas unidades, tornando-as emancipadas do solo e das demais unidades entre si, de sorte que cada unidade tenha um tratamento independente no mundo jurídico. Mantém, porém, com o solo e com as demais áreas não individualizadas do solo (áreas comuns) uma ligação ideal, que responde, na proporção dessa idealidade, pelas obrigações comuns, com a adição daquelas que lhe são afetas em regime individual.

Vale lembrar, por oportuno, que a simples construção de um edifício não torna um condomínio, composto de áreas exclusivas e áreas comuns, ou seja, um condomínio por unidades autônomas. A discriminação dessas áreas origina-se na instituição do condomínio (art.1332 CC), ato autônomo, prévio, concomitante ou posterior à construção do edifício.

Para que serve?

O condomínio edilício nasce através da instituição do condomínio. É com o registro da instituição de condomínio que são criadas as unidades autônomas (apartamentos, garagens, boxes), devidamente individualizadas, passando a existir juridicamente distintamente do solo e da edificação.

Quais seus efeitos?

A instituição tem como efeito imediato a individualização e discriminação das unidades, trazendo ao negocio a segurança jurídica necessária para a comercialização  das unidades, ao submeter a edificação ao regime da Lei 4591/64.

Alguns doutrinadores e determinadas decisões judiciais tem se direcionado para o entendimento de que o registro da instituição de condomínio antes de concluída a obra, ou seja, sem a concessão do Habite-se, é ilegal, sob o argumento de violar o disposto no Art.44 da Lei 4.591/64.

Em outras palavras, segundo esses entendimentos o registro da instituição do condomínio edilício deve ser ato posterior a averbação da conclusão da obra, ou seja, somente podem ser criadas juridicamente as unidades autônomas se elas já existirem fisicamente.

Em argumento contrário, vimos manifestar nosso entendimento destacando primeiramente que o condomínio edilício nasce por ato próprio, independente, por vontade única e exclusiva do titular ou dos titulares do domínio (proprietários), em qualquer fase da construção da edificação, diferentemente do condomínio voluntário, comum ou civil, que decorre sempre de um ato de transferência ou aquisição da propriedade.

É cediço que a lei especial 4.591/64 e o Código Civil/2002, que regem a matéria, não dispõem determinando o momento exato do registro da instituição de condomínio. Entretanto, o art.º 9º que trata da convenção de condomínio traz de forma expressa a possibilidade da elaboração da convenção em edificação a serem construídas, em construção ou já construídas.

Ora, se até a convenção de condomínio que trata de assuntos que serão realidade somente após a construção pode ser elaborada em qualquer fase da construção, porque não a instituição, que trata de assuntos tão relevantes como a individualização, autonomia das unidades, caracterização, especificação, elaboração de contratos, comercialização.

Qual o prejuízo que ela traria para os adquirentes de futuras unidades autônomas? Respondo nenhum. A meu ver, só traria benefícios aos adquirentes das futuras unidades. E a razão é muito simples, pois ao se instituir o condomínio edilício, estariam criadas as unidades autônomas e o prédio submetido à Lei de Incorporações (4.591/64), lei esta promulgada com o intuito de dar maior proteção aos adquirentes.

Como fundamento principal sobre a possibilidade jurídica do condomínio ser instituído antes da existência da edificação, a legislação em vigor dispõe expressamente que a instituição do condomínio edilício é legal e independe da existência física da construção da edificação, conforme mostraremos a seguir:

A possibilidade da instituição de condomínio edilício, independente da existência de construção, decorre de expressa disposição legal, isto é, o art. 8º da lei 4.591/64, cujas disposições são supletivas do art. 7º dessa mesma lei, revogado pelo art. 1.332 do CC e que veio ser repetido recentemente pelo art. 237-A da Lei nº 6.015/73, com redação dada pela Lei nº 11.977/2009.

Os textos legais ilustram com clareza a possibilidade de constituição do condomínio antes mesmo da existência da construção, de tal forma que justifica reproduzir a sequencia dessas disposições:

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

        Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

  1. a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
  2. b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, àquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
  3. c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas; ´.

Art. 237-A.  Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas. (grifo nosso)

 

E ainda nos casos de instituição de condomínio precedida de incorporação imobiliária, o §1º do art. 31-F da Lei nº 4.591/64 prevê a instituição do condomínio antes da conclusão da obra na hipótese de paralisação da obra, atraso injustificado ou insolvência do incorporador, e igualmente nessa hipótese o condomínio terá existência jurídica independente da existência física das unidades que constituem seu objeto material, será inscrito no CNPJ, adquirirá material de construção, contratará pessoal e, enfim, cumprirá a finalidade para qual foi constituído.” (grifo nosso).

Assim, fácil é concluir que embora as unidades imobiliárias não existam fisicamente, em condições de serem habitadas, elas podem existir juridicamente, criando o condomínio especial, situação análoga a do loteamento, que nasce a partir do registro, embora os lotes ainda não tenham existência física.” (grifo nosso).

Silvio Rodrigues é ainda mais enfático:

“O ato de instituição de condomínio pode ser realizado sobre prédio por construir, que é a hipótese mais comum, ou sobre prédio já construído. No primeiro caso, é ato do incorporador que, obrigatoriamente deve inscrever seu empreendimento no Registro de Imóveis.” (Rodrigues, 1978, v. 5, p. 206-207).

Seguindo a lição de Mario Pacote Mestre, tem-se que o condomínio edilício pode ser instituído de diversos modos: via testamentária, por ato unilateral, por acordo de vontades e por força de decisão judicial. Conclui que qualquer pessoa, individualmente e desde que detenha o direito sobre a totalidade do terreno, pode livremente instituir o empreendimento sobre o regime da lei especial. (Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, 2010, 3ª Ed, p. 68-69).

Ad argumentandum ainda, o registro prévio da instituição não viola o disposto no art. 44 da Lei 4.591/64, posto que não é a averbação de conclusão que confere existência legal ao condomínio, pois é sabido que em regra os atos de averbação apenas conferem efeito declaratório das alterações ocorridas no registro. Em outras palavras, não cria o direito real de propriedade denominado condomínio edilício, mas tão somente materializa a individualização das unidades criadas pelo registro da instituição de condomínio.

É a instituição de condomínio o ato de vontade, do proprietário ou proprietários, criador das unidades autônomas e pode ser registrada em qualquer fase da edificação, não exigindo a existência física delas.

Por outro lado, o registro prévio da instituição de condomínio, salvo melhor juízo, não traz quaisquer prejuízos aos agentes financiadores da construção de tais empreendimentos imobiliários nem ainda as incorporadoras imobiliárias, ao contrário lhes traz muitos benefícios. Instituído o condomínio, criam-se as unidades autônomas, devendo ser abertas matrículas individualizadas para cada unidade, assim podem as incorporadoras oferecer aos agentes financeiros tantas unidades autônomas quantas bastem para a garantia do financiamento, evitando onerar todo o empreendimento.

A oneração global trouxe para o mercado imobiliário inúmeros prejuízos, não somente para os adquirentes de unidades que pagaram à vista suas unidades, como para aqueles que quitaram suas unidades, entretanto não puderam ser desoneradas em razão da inadimplência da incorporadora.

Os Bancos, na qualidade de financiadores dos empreendimentos imobiliários, celebram com a construtora, geralmente proprietária do terreno, contrato de mútuo com garantia hipotecária, que, devidamente registrado, produz seus efeitos erga omnes, ou seja, contra todos em decorrência da publicidade.

Uma vez registrada a hipoteca e constituído o ônus real sobre o imóvel, o pagamento parcial desta hipoteca não reduz a garantia e, ainda, se a garantia recair sobre mais de um imóvel, o pagamento parcial não acarreta a liberação de um ou de alguns destes bens”.

Assim, aqueles que adquiriam futuras unidades e pagaram a vista, não podem ter suas frações ideais desoneradas até o pagamento integral do financiamento pela incorporadora, tendo em vista o Princípio da indivisibilidade da hipoteca consagrado no art. 1.421 do CC.

Razão outra não há para que, em virtude dos inúmeros problemas verificados quando algumas construtoras tomavam dinheiro do consumidor e não repassavam aos Bancos, que executavam a hipoteca em prejuízo de terceiros adimplentes, o Superior Tribunal de Justiça pacificasse a questão com a edição da Súmula 308:

 

Súmula 308

 

“A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL.”

 

Além dos problemas já citados, outra questão que a oneração global traz é o engessamento do setor imobiliário, uma vez que a oneração global pode inviabilizar muitos empreendimentos imobiliários. Recentemente fui consultado acerca de um empreendimento que consistia na construção de um Shopping Center e dois prédios, um comercial e outro residencial, no mesmo terreno. Não havia interesse da incorporadora no desmembramento da incorporação por questões comerciais. Tal incorporação deveria ser realizada em três fases, sendo a primeira na construção do shopping e as demais nos prédios comercial e residencial sucessivamente. A incorporadora precisava de financiamento bancário para cada fase, entretanto se no financiamento da primeira fase o empreendimento fosse onerado na sua totalidade, inviabilizaria a segunda e terceira fase do projeto. Ao ser onerado o terreno, todos os edificações (assessórios) a serem construídos e incorporados seriam também oneradas, atendendo ao Princípio da Indivisibilidade da Hipoteca, disposto na art. 1.421 do Código Civil, salvo se instituído o condomínio e criado as unidades autônomas.

Outra questão relevante relativa a área registral é que a falta da criação de unidades autônomas, pelo não registro da instituição antes da conclusão, obriga o oficial a lançar todos os atos relativos da incorporação imobiliária, das onerações, das aquisições de frações ideais e de todas as mutações jurídicas delas decorrentes na matrícula do terreno onde será construído o prédio. Com o incremento substancial do número de torres a serem construídas em cada terreno são geradas matrículas monstruosas da ordem de 100 a 200 fichas, tornando a emissão de certidões e a qualificação registral excessivamente lenta e insegura, atentando contra os Princípios da celeridade e da segurança jurídica.

Em sentido contrário, a instituição de condomínio prévia propicia inúmeros benefícios, eliminando todos os problemas relacionados neste artigo. O registro prévio da instituição desde logo cria as unidades autônomas que podem ser dadas em garantia de financiamento para a construção do empreendimento, que teriam com o registro matrículas individualizadas, onde somente seriam praticados os atos realtivos daquela unidade, proporcionando celeridade na emissão de certidões e na qualificação registral.

Concluindo, o registro da instituição de condomínio antes da conclusão não é ilegal, ao contrário está expressamente disposto em lei. Não é condição sine qua non para o registro dela, que a obra esteja concluída, podendo ser registrada em qualquer fase da construção. Finalmente, sob minha ótica, o registro prévio da instituição trará maior segurança jurídica para os adquirentes de futuras unidades autônomas (imóvel na planta).

 

Cleomar Moura

Presidente do Colégio de Registradores

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PROJETO MINHA CASA, MINHA VIDA

Cleomar Carneiro de Moura – Oficial Titular do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Belém/PA

O programa, se implantado efetivamente, deverá contribuir significativamente para resgatar o antigo anseio popular ao Direito à moradia, deixado de lado do rol dos direitos sociais em nossa Constituição. Hoje, apesar de incluído em nosso ordenamento como fundamental, ainda vários obstáculos se impõem à sua efetiva realização para as camadas mais pobres da sociedade brasileira. Tais obstáculos são superados, na medida em que o programa permite acesso a pessoas com renda até três salários mínimos, com baixo custo e facilidade de financiamento superando os entraves para a satisfação.

Entretanto, a medida provisória 459/2009 em seu texto não reproduziu todos os avanços sociais construídos no PL 3.057/2000, referente à regularização fundiária de interesse social. Ainda que parte do texto da MP tenha sido desse projeto de lei, alguns pontos essenciais foram suprimidos ou modificados. Infelizmente ao não reproduzir o conteúdo do referido projeto de lei a medida provisória poderá causar alguns entraves para a regularização fundiária.

A medida provisória retira do judiciário a solução dos conflitos fundiários. O Judiciário tem contribuído de forma significativa na solução de conflitos, sobretudo em questões que envolvem terras. A MP além de retirar do Judiciário sua função de dirimir conflitos, deixa o problema sem solução, quando não houver acordo entre o impugnante e o poder público.

Vamos entender isso: O parágrafo 9º do artigo 61 da MP 459 dispõe que o registrador de imóveis deverá promover uma tentativa de acordo entre o impugnante e o poder público. E o parágrafo 10 estabelece que, se não houver conciliação possível, a demarcação urbanística seja encerrada em relação à área impugnada. Ou seja, nesse caso todo o objeto da impugnação ficará fora da regularização fundiária. Os registradores de imóveis postulavam que em caso de conflito na regularização fundiária ela fosse encaminhada ao Poder Judiciário, o que estava contemplado no PL 3.057.

Outra imperfeição do texto a meu ver, é que não está expressa claramente a possibilidade de regularização de áreas parciais de determinado conjunto de quadras com sistema viário. O PL 3.057 previa expressamente a possibilidade de regularização quadra a quadra que deixava fora de qualquer discussão o uso desse facilitador da regularização fundiária.

Outra questão importante a ser considerada é que a concessão de uso para fins de moradia do programa transfere para o cidadão tão somente a posse do imóvel. Posse não é propriedade. O direito à moradia nada tem a ver com o direito à propriedade, são coisas absolutamente diferentes. A concessão de uso nada mais é que uma titulação de direitos que garante a moradia, portanto não deve ser confundida com direito de propriedade.

Penso que a preocupação do governo em permitir o acesso à moradia para população de baixa renda através da concessão de uso, não é o melhor caminho. Minha preocupação é que a regularização fundiária seja vista tão somente como um direito social que supriria as necessidades da população. Absolutamente não supriria, a população de baixa renda precisa receber títulos de propriedade para dá-los em garantia real, obter créditos no mercado formal com juros mais baixos e, conseqüentemente, alcançar condições legítimas de mudar de patamar socioeconômico. As pessoas na verdade querem ter acesso ao direito de propriedade e não estão interessadas em outro tipo de direito.

Em verdade a regularização fundiária deve ser vista como um valioso instrumento de fomento ao desenvolvimento econômico do País e de combate à pobreza e como tal, pode contribuir decisivamente para a promoção do desenvolvimento econômico do país de forma sustentada.

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DESBUROCRATIZAÇÃO DE CARTÓRIOS

Sérgio Jacomino – Oficial Titular do 4º Ofício de Registro de Imóveis de SP

O CNJ, por alguns de seus membros, considera um avanço a implementação de medidas contra a burocracia, que estão sendo gestadas no âmbito do Executivo Federal. A manchete da nota, publicada pelo CNJ, dá o tom do Colegiado: conselheiros recomendam cautela para a desburocratização.

A cautela é bem-vinda, necessária e calha muito bem num colegiado com enormes responsabilidades a ele cometidas.

É preciso ver, contudo, que a chamada “burocracia” dos cartórios – e seus reconhecimentos de firmas, registros públicos, lavraturas de atos notariais, etc. – pode representar um bem valiosíssimo para a sociedade brasileira, contribuindo para a segurança jurídica e para a profilaxia do tráfico jurídico-privado.

Não é tolerável que, à guisa de modernizar o sistema, aliviando-o da carga burocrática desnecessária, acabemos por decretar o fim dos serviços notariais e registrais.

Tenho insistido aqui neste cantinho da Internet que os cartórios contribuem fundamentalmente para reduzir, a níveis administráveis, o problema relacionado com as fraudes na contratação privada. Vimos, aqui mesmo, o grave problema enfrentado atualmente pela sociedade norte-americana com o “roubo de casas” que se consuma pela prática do crime of identity theft – favorecido pela falta da intermediação de um profissional como o notário. Um simples reconhecimento de firma autêntico poderia limitar o fenômeno que, aliás, não ocorre aqui como acolá. Não resisto à paráfrase: é que as aves de rapina que lá gorjeiam, não gorjeiam cá.

A Comissão Federal de Comércio (Federal Trade Commission, FTC), agência nacional de proteção dos consumidores, faz uma advertência alarmante: a cada ano milhões de pessoas são vítimas do chamado “furto de identidade”. Desconsoladamente reconhece: não existe uma maneira infalível de se evitar a prática fraudulenta.

Vocês já se perguntaram o porquê de não padecermos deste mal no Brasil? Por que o reconhecimento de firma, apesar de sofrer um violento cerco histórico, visando à sua extirpação higiênica do corpo legal, ainda sobrevive hígido e com renovado vigor? Trata-se, mesmo, de uma burocracia desnecessária?

Imaginemos uma situação típica. Você vai peticionar em alguma repartição pública – digamos o DETRAN. Dispensada que seja a “burocracia desnecessária” do reconhecimento de firma, você é obrigado a comparecer ao órgão público pessoalmente, apresentar-se para que o funcionário de plantão o possa identificar e, de corpo presente, apresentar seus documentos pessoais para autenticação.

A isto se entende por “facilitar a vida do cidadão”?

Não seria mais prático, barato e cômodo que o cidadão pudesse simplesmente servir-se de centenas de serviços notariais disponíveis na cidade e ter a sua firma reconhecida? O Estado lhe vai impedir de facilitar a própria vida?

A cidade de São Paulo se tornou inóspita. A megalópole nos abate de maneira inconsolável. Estas nervuras necrosadas nos aniquilam. Ter que enfrentar o trânsito caótico, vencer filas e ultrapassar obstáculos como senhas, camelôs, assaltantes, mad dogs e ainda pagar pelo estacionamento que lhe vai custar o olho da cara e que, de quebra lhe vai torrar o assento do auto ao sol… A isso se chama “desburocratização”?

O pior será manter uma interlocução com barnabés despreparados e, suma disciplina, manter a mente quieta, a espinha ereta e o coração tranquilo… Não seria muito mais fácil ser dispensado de comparecer pessoalmente para firmar papéis ou apresentar documentos?

Ainda que se pense que podemos (e devemos) construir uma burocracia estatal de corte islandês, ainda assim, convenhamos, o cidadão não deveria ser obrigado a peregrinar instâncias estatais para tratar de seus interesses.

Reconhecimento de firmas… Este cálculo singelo o brasileiro comum faz. E não me venham dizer que o brasileiro médio é estúpido por não querer enfrentar o inferno burocrático do Estado com… reconhecimento de firmas e autenticação de documentos! Preconceito sestroso e indireto.

Diz a nota do CNJ que “uma das medidas dispensa o reconhecimento de firma em qualquer documento produzido no Brasil, quando assinado na frente do servidor público”. Santo Deus! Será que o preconceito não os deixa ver? Na frente do funcionário público? Não estimamos que em breve a frente do funcionário público será um terminal? E que o certificado digital vai substituir a caneta e a face real do signatário?

Mas por sorte o CNJ é plural e, pelo visto, não se acha seduzido pelo discurso preconceituoso e diversionista. O conselheiro Marcelo Nobre está absolutamente correto ao recomendar cautela. O uso e abuso de uma tópica surrada – “abaixo a burocracia!” – pode representar um reducionismo obtuso. Todos somos contra a burocracia inútil – como somos contra a doença, a violência, a morte, a burrice…

Diz Nobre: “nós precisamos ter uma cautela muito grande para sabermos quais os casos em que podemos abrir mão dessa segurança e quais os casos em que não”. Claro como a água, Conselheiro, claro como a água!

Será verdadeiramente difícil, pelo que se vê, vencer não a burocracia – que é sempre necessária quando representa uma medida preventiva de litígios e fraudes -, mas domar corações selvagens e mentes confusas que se acham colonizados por um surrado preconceito.

E durma-se com esta azurra de onagros!

Fonte: Assessoria de Imprensa

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CARTÓRIOS ELETRÔNICOS

Cleomar Carneiro de Moura – Oficial Titular do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Belém/PA

Há algum tempo venho sonhando com a possibilidade dos cartórios entrarem totalmente na era digital. Hoje você já pode, sem precisar sair de casa, pedir uma certidão eletronicamente e recebê-la em poucos instantes, controlar o andamento do protocolo de registro da sua casa, qual setor está tramitando, quanto tempo ainda falta para ficar pronto, pode ainda obter nota de análise pela Internet, fazer orçamentos, obter modelos de requerimentos e diversas outras consultas, na comodidade de sua casa, basta você acessar o site dos cartórios de registro de imóveis.

Agora, imagine você ir ao banco solicitar o financiamento de um imóvel. O banco solicita a certidão de matrícula do imóvel ao cartório eletronicamente (por computador) e a recebe em poucos dias. Depois de aprovado o financiamento pela instituição financeira, você e o banco assinam o contrato, também eletronicamente, então enviam novamente ao cartório, que registra o contrato, já com a alienação fiduciária, e devolve eletronicamente uma via ao comprador e outra ao banco. Imagine ainda, você procurar um tabelião, ele solicita uma certidão eletronicamente ao registro de imóveis, lavra a escritura eletronicamente, os outorgantes podem assinar de qualquer parte do mundo com certificado digital, o tabelião envia eletronicamente para o registro de imóveis, que registra e devolve ao tabelião a escritura com a certidão do registro. Tudo isso em pouquíssimos dias. Parece um sonho!

Agora pense que tudo isso deve virar realidade em pouco tempo. Na verdade muitos cartórios já estão prontos para isso, faltava apenas a autorização legislativa para sua efetiva implantação. A recente medida provisória 459/2009 criou o registro eletrônico, determinando que todos os registradores devam ter um sistema de registro eletrônico, que disponibilize serviços de recepção de títulos e fornecimento de informações e certidões em meio eletrônico. E todos os atos registrais praticados a partir da vigência da Lei no 6.015 de 31 de dezembro de 1973, serão inseridos no sistema de registro eletrônico, no prazo de até cinco anos a contar da publicação desta Medida Provisória.

As certidões eletrônicas já são disponibilizadas por muitos cartórios. Agora para a assinatura e registro dos contratos eletrônicos com as instituições financeiras terá ainda de se esperar até que os bancos desenvolvam os modelos de contrato eletrônico. Para as escrituras eletrônicas terá de se esperar ser estendida a permissão legal, para todas as outras especialidades da atividade notarial e registral, ou seja, tabeliães de notas e protestos e registradores de títulos e documentos e registro civil de pessoas jurídicas e pessoas naturais, solicitadas ao Governo Federal, pelos notários e registradores, através da ANOREG – ASSOCIAÇÃO DE NOTÁRIOS E REGISTRADORES e IRIB – INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO BRASIL.

O processo tornar-se-á muito mais ágil, e o solicitante terá mais comodidade, porém, com toda a segurança necessária. Não será mais preciso deslocar-se até o cartório para registrar seu imóvel ou solicitar uma certidão e depois voltar para buscá-la. “Tudo pode ser feito de um computador”.

Toda essa emissão de documentos e assinaturas de contratos por meio eletrônico não é coisa do futuro. Já existe e é muito utilizada pelos órgãos públicos como o Tribunal de Justiça do Estado do Pará e alguns setores do TRT 8ª Região, por exemplo. Os Cartórios de Registro de Imóveis da Região Metropolitana de Belém, através de convenio celebrado entre o Colégio Registral e TJE/PA, já emitem certidões eletrônicas para esse órgãos utilizando esse mesmo sistema. O Colégio Registral almeja ampliar essa oferta para a iniciativa privada porque o uso da tecnologia é um caminho sem volta. Os vários setores da economia já estão migrando para o formato digital e estamos acompanhando essa tendência.